购买二手房应该注意哪些问题?

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作者:狗狗哥哥
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武汉没去过不懂,不过各地大同小异。前几年买单身公寓当投资的时候,关注过几个二房。废话少说,开始:

整理了一下昨天的思路,觉的有必要把流程放前面(有贷款的流程,一次性付清的到第五步就结束了):

首先是(步骤一)上网或去中介查看房源信息→→(步骤二)实地考察看房,确定购房意向→→(步骤三)产权调查、和房主商议合同细节→→(步骤四)签订买卖合同→→(步骤五)办理贷款手续、支付首款→→(步骤六)产权(房产、地产)过户,房屋交割→→(步骤七)领房产证(卖方收到银行贷款)、交易完成每月还贷

一、去正规的网站和中介(步骤一要注意的):
如果买二手房有中介参与,要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。
还要和中介谈好,中介费的付款时间,一般来说是签完合同付一部分,过户后付一部分,省的太早付完钱,中介就不管事了。付完记得要发票。
中介如果提供贷款服务,让他玩去。贷款之类的问题,别怕麻烦,自己去找银行。

二、实地考察房屋情况(步骤二要注意的):

1、房屋自身建筑情况

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞墙面渗水等问题。

2、房屋周边状况

周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

三、看房子产权是否清晰(步骤三要注意的)

1、看房产证(房产证薄薄的几页纸有什么好看?可好看了~~)。看以下几点

(1)有没有房产证。没有的直接PASS

没有房产证的房屋,一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说,你给他钱,他就能把房产证赎回,再给你。让他滚!让他借钱把证赎回,再找你。(我会告诉你,我们这80年代有个骗子,用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗?)

除非非常非常非常非常非常中意,不买就会死的房子,不然只选择有房产证的房屋进行交易。

(2)看房主是谁

卖方必须是房主,对他的房产证身份证,看身份证号是否一致(当然先要看看是不是假的,多半不会)。

有些房屋有好多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

(3)看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的,房产证并没被银行收走,但房产证上应该都有注明,看清楚。

2、看土地证

我们这郊区的房子土地的使用性质,有一种情况是划拨地划拨地政府可无偿收回,这种情况就要注意,土地证上有注明“出让”的,就是出让地,就对房屋享有较完整的权利

划拨地的房,能无限期使用(政府不收回的话),但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金,变为出让地,使用年限70年,这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交,但卖家一般会把这块算到房价里,由买家承担。

还有国人都懂的70年年限,如果运气好,碰到个40、50甚至60年的老房子(70年的运气不是更好?滚蛋!祖国母亲大人都还没70岁),要搞清楚怎么搞……怎么搞?我也没碰过这种情况,我也不知道怎么搞。问去……

3、去房管局核实以上情况

卖家手上的东西可以隐瞒做手脚,怎么办?去房管局看看吧。

顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。

再顺便问问70岁的房子怎么搞。

4、看房子是否在租

原房主A,2014年1月把房子租给一个哥们B,租期2年,就是租到2015年12月。

兄弟你今天2014年4月30日,和原房主A房屋交易成功,你给了他几十、百来万,高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家……等下,B哥不让你进,他且住着呢。

反了他了!他有权利吗???有!因为我国认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

怎么办?买之前,让A哥先把B哥,搞定整走了,再来和你谈!做人要专一不是!!

5、近期是否会拆迁

如果会,不要告诉别人,买吧!连邻居几栋都买了吧,现在我们这有拆有赚。

不知道武汉怎么样,如果武汉拆迁,房主会亏,就要先了解清楚。

先到这,我玩去了,控制上网时间,享受生活。

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五一继续,我是有多敬业(╯‵□′)╯︵┻━┻

四、交易前要注意的问题(也是步骤三要注意的)

1、看二手房的物管费用是否拖欠

有些房主在卖房子时,有些费用长期拖欠,甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了,那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题,哪些费用要注意????慢慢来:

(1)水费。

要问卖家是否已付清水费,可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据

(2)电费。

不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据,你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等(有听中介的人说过,原房主改装过电表,新房主被罚款的故事),不过不是专业人士不是很容易看的懂,怎么办?带个看的懂的哥们一起看房。

(3)煤气费。

同上,这些都要办好过户。北方好像还有暖气费,我们没有,就写一起了。

(4)电话、宽带、有线电视等。

一般让原房主迁走,把自己原来的号码迁来。

(5)物业相关费用。

去物业公司问,有没欠啥钱,还有过户什么的。

2、注意迁移户口问题。

有时候我们这买二手房,就是为了孩子就近读书问题,给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出,我们的户口也迁不进来,就会发生纠纷。目的没达到,那房子都等于白买(这种事,真还听过不少)。

因此,买房前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁,就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

五、签订合同时的注意事项(步骤四要注意的)

1、合同的建立:

房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动,民间合同多由卖方提供。买房就要注意,卖方做了哪些改动,提出自己的意见看法,以达成最后的同一。

2、约定付房款

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者,强烈建议,就算有实力,也请选后者。为什么?房贷利息低呗!知道民间借贷利息是房贷的几倍?

3、确定交房细节:

(1)交房的时间和条件。

时间好办,条件可以提哪些?比如卖方要负责清空房间,整理干净等(想想看:开门,一个堆满垃圾的屋子)。

(2)物业费、水电费等

上面说过了,要他提供最后一个月的缴费证明。

(3)过户

①时间:确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

②费用:过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

二手房交易税费包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项,(其余几项都很少一般就是几百块钱)。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱,一般来说营业税、个人所得税由卖方负责,买方负责契税。

前几年都是卖方市场,不少买方为了抢房,都主动承担了所有税费,现在房价没那么夸张了,才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是,事先谈好,以房价让利为条件,乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担,同时房价低了税费也可以少交几百块。

上证的人数:房产证上要写几个人的名字?老婆、孩子的如果要加,现在就一起写上,以后再加,麻烦的很。

户口迁出:上一大点的最后一个问题,现在就订好卖方户口迁出的时限。

4、明确违约责任:

这事真常有,如果合同签完,原房主A哥突然发现:我去,房价飙升了!!!!要你退房了。咋办?买了个表的,现在就先明确违约责任,注意以下几点:

(1)合同上的时间必须都是精确的日期,不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

(2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高,太夸张好像法院也不认)

(3定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

六、步骤五之后都是对公环节,只要前面合同订好,基本没太大问题。

稍微讲一点,有办贷款的话,会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算,过百万递减。如果是商贷,可以自己找评估公司,评估费还可以进一步降低。

二手房交易过程繁杂,看房阶段开始,到付定金、办贷款、最后交易,风险无处不在。你买房子最后不成,最可能原因不是:我穷的买不起。而是:我哪里知道我这房子摊上这种事儿!

所以,产调问题是重中之重!

为什么要拉产调?

买房子的过程中谁也不敢保证不会遇到这样的事:

1,房子不在政策优惠下,契税营业税都不能免,中介却没有告诉你。,

2,房子有抵押贷款,不能过户

3,有的房子被法院查封,你却付了意向金

4,你交了意向金,却发现房东跟房产证上的根本不是同一个人。

5,最可怕的是房子顺利过户后,偶然听到邻居议论,房子原来的主人是非正常死亡。心理膈应却没地方申辩。

……

所以产调必须做。

下面具体说一下产调包括的内容和操作方法。

产调的内容一共包括11项(有图),不仅仅只是房屋的一些基本信息,还有一些隐藏信息。……


产调怎么拉?

到交易中心领号处,拿一个查阅号码,工作人员会给你一张表格,填好(姓名、身份证号码、物业地址、查阅项、签名);等待查阅窗口叫号,叫到时,把身份证、填好的表格给工作人员,交了查阅费,工作人员会给你一份房地产登记薄。

需要该房屋的产权人配合你去。你自己不可以办理。

中介如果没有提醒你去交易中心拉产调,这时候你就要当心房子是不是有抵押,有贷款,是凶宅,隐瞒了啥问题了。虽说现在很多中介公司甚至大公司称自己有五项保障承诺啥的,也还是出现了很多抵押房、查封房交易事件,压也没压住!老传统的中介们,改不了已经学会了的快速成交快速挣钱的门道,捡好听的说,不好听的不说。这是房地产行业的老问题了,现在革命来了,答主更看好类似互助买房,房多多这种第三方平台,上下家怎么成交是他们的事儿,他们自己直接联系沟通,像拉产调这类基本活儿,我知道的房多多是最少都要陪上下家做两次来确保。传统交易是中介想尽办法快快促成,新型交易是买卖家直接联系第三方平台比服务。

话说远了,说回来。建议:一定要去交易中心再另行调查交易房屋的产权信息,即使该项手续可能会花费几十元。因为,现在房屋所有权证上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息,但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。

二手房交易的每个过程每个环节都能好好琢磨写写干货,今儿,就先这么细说最重要的产调问题,点赞破千再续。

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我还是来续内容了……虽然点赞没有破千。

上面的内容提到房多多在做产权调查的时候,是最少做两次产权调查,做这么多是不是多此一举?多次产调有必要吗?

答案是:很有必要。

为什么?

我们知道“产调”能帮买家了解房子的详细情况,一般是发生在买家在支付定金前。那么问题来了,如果你买的房子在支付定金后到交易过户这段时间内,出现了其他问题,比如被卖家拿去抵押、或发生查封等权限情况,你是不是又得坐吃哑巴亏了?

拉取产调时所出的产调单都明确记录着查询时间,即确认在打印产调单的这个时间节点该房屋的权属状况。但并不保证该套房屋的相关信息在产调打印之后不会发生变化。买房是个长期的活儿,从达成意向到实际签约、交易有很长的时间间隔,特别是还存在贷款问题的,支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生。为保险起见,买方还应在签订买卖合同即支付首付款前对房屋的产权状况再次进行调查,也就是二次产调。

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应房多多买卖家微信群里小伙伴的要求,周末在家做了张详细的二手房交易流程,时间节点每个地方可能不一样,仅供参考。

保护眼睛,你需要做的是:点开图放大看!!!!!

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